Dieser Plan kombiniert Elemente des klassischen Wasserfallmodells für klar definierte Phasen (wie Bau) mit agilen Ansätzen für Bereiche, die Flexibilität erfordern (wie die Entwicklung der Gastronomiekonzepte).

Phase 1: Konzeption & Planung (ca. 6-9 Monate)

• 1.1 Detaillierte Bedarfsanalyse & Machbarkeitsstudie (Wasserfall)
  • Vertiefte Analyse der technischen Machbarkeit der Autarkie-Systeme (Energie, Wasser, Lebensmittel).
  • Detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung verschiedener Auslastungsszenarien und Preismodelle für unterschiedliche Einkommensklassen.
  • Umfassende Standortanalyse (Tucherpark) in Bezug auf Genehmigungen, Infrastruktur und logistische Herausforderungen.
  • Einholung erster Genehmigungen und Abstimmungen mit Behörden.
  • Output: Detaillierter Machbarkeitsbericht, genehmigungsfähige Grundlagenplanung.
• 1.2 Nachhaltigkeitskonzept & Zertifizierungsstrategie (Wasserfall/Iterativ)
  • Ausarbeitung einer detaillierten Nachhaltigkeitsstrategie unter Berücksichtigung der genannten ISO-Normen und GRI-Standards.
  • Definition konkreter Ziele und Kennzahlen für die Nachhaltigkeitsperformance.
  • Entwicklung einer Zertifizierungsroadmap (LEED Platinum, DGNB Diamond).
  • Output: Nachhaltigkeitsbericht, Zertifizierungsplan.
• 1.3 Architektonische Detailplanung & Design (Wasserfall/Iterativ)
  • Detaillierte Ausarbeitung der architektonischen Pläne unter Berücksichtigung der nachhaltigen Bauweise (Holzhybrid, Lehm, Naturstein).
  • Innenarchitektonisches Konzept für die verschiedenen Hotelbereiche (Zimmer für unterschiedliche Budgets, Restaurants, Spa, Tagungsräume) mit Fokus auf nachhaltigen Luxus.
  • Planung des Showrooms für nachhaltige Baustoffe.
  • Output: Ausführungsplanung (LP 5 gemäß HOAI), detaillierte Materialspezifikationen.
• 1.4 Gastronomiekonzept & Eigenproduktion (Agil/Iterativ)
  • Entwicklung der Menükonzepte für die verschiedenen Restaurants (normal, 1-3 Sterne) und Tagungsräume unter Berücksichtigung der Aquaponik- und Eigenproduktion.
  • Planung der Produktionsstätten (Bäckerei, Nudelherstellung, Kräuter-/Gemüseverarbeitung).
  • Auswahl der Fischarten für die Aquaponik.
  • Output: Gastronomiekonzept, Produktionspläne, Speisekartenentwürfe.
• 1.5 Digitale Infrastruktur & Smart Building (Wasserfall)
  • Detaillierte Planung der Satellitenanbindung (Starlink) für Daten, Kommunikation und Telefonie.
  • Konzeption der KI-gesteuerten Gebäudeautomation (Klima, Licht, Sicherheit).
  • Planung der elektrischen Ladeinfrastruktur (H₂ & E-Mobilität).
  • Output: IT-Infrastrukturplan, Smart-Building-Konzept.

Phase 2: Umsetzung & Bau (ca. 18-36 Monate)

• 2.1 Abbruch & Vorbereitung (Wasserfall)
  • Bestandsaufnahme und Dokumentation gemäß DIN 18205.
  • Rückbau mit Fokus auf hoher Recyclingquote (min. 90%).
  • Schadstoffermittlung und -beseitigung gemäß DIN EN ISO 16000.
  • Baustelleneinrichtung und -logistik (CO₂-neutral).
  • Output: Baufeldvorbereitung abgeschlossen.
• 2.2 Rohbau & Tragwerk (Wasserfall)
  • Errichtung des Holzhybridbaus gemäß DIN EN 1995.
  • Integration von Lehmbau-Elementen gemäß DIN 18947.
  • Errichtung der Natursteinfassade.
  • Output: Rohbau fertiggestellt.
• 2.3 Dach & Fassade (Wasserfall)
  • Errichtung des Gründachs mit Biodiversitätskonzept.
  • Installation des PV-Dachsystems und der PV-Verglasung.
  • Montage der 3-fach-Isolierverglasung und der natürlichen Verschattungssysteme.
  • Output: Gebäudehülle geschlossen.
• 2.4 Autarke Systeme (Wasserfall)
  • Installation des Elektrolyseurs und der Brennstoffzellen.
  • Implementierung der Wasseraufbereitungs- und Kreislaufsysteme.
  • Installation der Batteriespeicher und des Microgrid-Steuerungssystems.
  • Output: Autarke Energie- und Wassersysteme funktionsfähig.
• 2.5 Aquaponik & Lebensmittelproduktion (Wasserfall)
  • Aufbau der Aquaponik-Anlage.
  • Einrichtung der Hofbäckerei, Teigwarenmanufaktur und der Anbauflächen.
  • Output: Produktionsstätten eingerichtet.
• 2.6 Innenausbau & TGA (Wasserfall)
  • Verlegung nachhaltiger Oberflächen (Parkett, Naturstein, Lehmputz).
  • Einbau der Möbel und Einrichtung (Upcycling-Design, nachhaltige Textilien).
  • Installation der Smart-Building- und Automationssysteme.
  • Implementierung der Sicherheits- und Brandschutzsysteme.
  • Output: Innenausbau und technische Gebäudeausrüstung fertiggestellt.
• 2.7 Außenanlagen & Biodiversität (Wasserfall)
  • Gestaltung des Permakultur-Gartens und der Bienenwiesen.
  • Installation der elektrischen Ladeinfrastruktur.
  • Output: Außenanlagen fertiggestellt.

Phase 3: Inbetriebnahme & Übergabe (ca. 3-6 Monate)

• 3.1 Test & Feinabstimmung (Wasserfall)
  • Umfassende Tests aller technischen Systeme (Energie, Wasser, Smart Building).
  • Feinabstimmung der Aquaponik- und Produktionsanlagen.
  • Probeläufe in den Restaurants und Tagungsräumen.
  • Output: Alle Systeme funktionsfähig und optimiert.
• 3.2 Zertifizierungsprozess (Wasserfall)
  • Durchführung der Audits für die angestrebten Zertifizierungen (ISO, LEED, DGNB).
  • Einreichung der erforderlichen Dokumentationen.
  • Output: Erhalt der Zertifikate.
• 3.3 Schulung & Übergabe (Wasserfall)
  • Schulung des Hotelpersonals in Bezug auf die nachhaltigen Technologien und Prozesse.
  • Offizielle Übergabe des Hotels an den Betreiber.
  • Output: Hotelbetriebsbereit.

Phase 4: Betrieb & Optimierung (laufend)

• 4.1 Betriebsphase (Agil)
  • Laufender Hotelbetrieb.
  • Kontinuierliches Monitoring der Nachhaltigkeitskennzahlen (CO₂-Ausstoß, Energieverbrauch, Wasserverbrauch, Abfall).
  • Datenerfassung für die Nachhaltigkeitsberichterstattung (GRI).
• 4.2 Optimierung & Innovation (Agil)
  • Regelmäßige Überprüfung und Optimierung der autarken Systeme und Produktionsprozesse.
  • Implementierung neuer nachhaltiger Technologien und Praktiken.
  • Anpassung der Gastronomiekonzepte basierend auf Feedback und saisonalen Möglichkeiten.

Businessplan: Capex, Opex und ROI (Entwurf)

Dieser Entwurf basiert auf Annahmen und muss mit detaillierteren Daten und Marktanalysen verfeinert werden.

1. Capex (Capital Expenditures – Investitionsausgaben)

• Grundstück & Gebäudeumbau: (Sehr variabel, abhängig vom Zustand des bestehenden Hilton und den erforderlichen Umbauten)
  • Abbruch und Entkernung: € X Mio.
  • Rohbau (Holzhybrid, Lehm, Naturstein): € Y Mio.
  • Dachkonstruktion & PV-Integration: € Z Mio.
  • Fassade & Fenstertechnik: € A Mio.
• Autarke Energie- & Wassersysteme:
  • Wasserstofferzeugung (Elektrolyseur): € B Mio.
  • Brennstoffzellen: € C Mio.
  • Wasseraufbereitung & Recycling: € D Mio.
  • Smart Grid & Energiespeicherung: € E Mio.
• Aquaponik & Lebensmittelproduktion:
  • Aquaponik-Systeme: € F Mio.
  • Bäckerei- & Nudelmanufaktur-Ausrüstung: € G Mio.
  • Gewächshäuser/Indoor-Anbau: € H Mio.
• Innenausbau & Luxusinterieur:
  • Nachhaltige Oberflächen: € I Mio.
  • Möbel & Einrichtung: € J Mio.
  • Spa & Wellnessbereich: € K Mio.
• Technische Gebäudeausrüstung (TGA):
  • Smart Building & Automation: € L Mio.
  • Sicherheit & Brandschutz: € M Mio.
  • Satellitenanbindung (Starlink): € N (laufende Kosten, aber ggf. initiale Hardware)
• Außenanlagen & Biodiversität: € O Mio.
• Planungskosten (Architekten, Ingenieure, Nachhaltigkeitsberater): € P Mio.
• Zertifizierungskosten: € Q Mio.
• Sonstige Kosten (Genehmigungen, Projektmanagement): € R Mio.

Geschätzter Gesamt-Capex: € [Summe aller oben genannten Positionen] Mio.

2. Opex (Operational Expenditures – Betriebsausgaben) pro Jahr

• Personal: (Abhängig von der Größe und dem Servicelevel des 7-Sterne-Hotels)
  • Management, Rezeption, Housekeeping, Gastronomie, Technik, Nachhaltigkeitsmanagement: € S Mio.
• Energie: (Ziel ist Autarkie, aber es können Restkosten oder Wartungskosten für die Systeme anfallen)
  • Wartung Wasserstoffanlage & Brennstoffzellen: € T
  • Wartung PV-Anlagen: € U
  • Ergänzende Energiebezug (selten): € V
• Wasser: (Ziel ist Autarkie, aber Wartungskosten für die Systeme)
  • Wartung Wasseraufbereitung: € W
• Lebensmittelproduktion: (Sollte langfristig Kosten senken, aber initiale Betriebskosten)
  • Betriebsmittel Aquaponik & Produktion: € X
  • Saatgut, Dünger (falls extern benötigt): € Y
• Instandhaltung & Reparaturen: € Z Mio.
• Marketing & Vertrieb: € AA Mio.
• Verwaltung & Sonstige Kosten: € BB Mio.
• Satellitenanbindung (Starlink): € CC (jährliche Gebühren)
• Versicherungen: € DD Mio.
• Nachhaltigkeitsmanagement & Berichterstattung: € EE

Geschätzter Gesamt-Opex pro Jahr: € [Summe aller oben genannten Positionen] Mio.

3. ROI (Return on Investment)

Die ROI-Berechnung hängt stark von den erwarteten Einnahmen ab, die wiederum von der Auslastung und den Zimmerpreisen für die verschiedenen Kategorien abhängen.

Annahmen für Einnahmen:

• Zimmeranzahl: (Muss basierend auf dem Umbau festgelegt werden)
• Durchschnittliche Auslastung: (Hier sind verschiedene Szenarien für unterschiedliche Einkommensklassen wichtig)
  • Luxus-Suiten (höherer Preis, potenziell geringere Auslastung): XX%
  • Komfort-Zimmer (mittlerer Preis, mittlere Auslastung): YY%
  • Budget-freundliche Zimmer (niedrigerer Preis, potenziell höhere Auslastung): ZZ%
• Durchschnittlicher Zimmerpreis pro Nacht: (Gestaffelt nach Kategorie)
  • Luxus: € PPP
  • Komfort: € QQQ
  • Budget: € RRR
• Einnahmen aus Gastronomie: (Basierend auf der Anzahl der Restaurants, Tagungsgästen und externen Besuchern)
• Einnahmen aus Spa & Wellness:
• Einnahmen aus Tagungsräumen & Veranstaltungen:

Berechnung:

1. Jährliche Einnahmen: (Summe der Einnahmen aus Zimmern, Gastronomie, Spa, Tagungen etc.)
2. Jährlicher Gewinn vor Steuern: (Jährliche Einnahmen – Jährlicher Opex)
3. ROI (Return on Investment): (Jährlicher Gewinn vor Steuern / Gesamt-Capex) * 100%

Wichtige Hinweise zur ROI-Berechnung:

• Realistische Besucherzahlen: Die Planung muss realistische Auslastungsszenarien für die verschiedenen Zimmerkategorien berücksichtigen. Ein 7-Sterne-Hotel mit Fokus auf Nachhaltigkeit könnte eine spezielle Zielgruppe anziehen, aber die Preissensibilität in verschiedenen Einkommensklassen muss beachtet werden.
• Preisgestaltung: Die Preisgestaltung muss den Luxusanspruch, die Nachhaltigkeitsbemühungen und die Wettbewerbssituation in München berücksichtigen.
• Anlaufphase: Es ist realistisch, eine Anlaufphase einzuplanen, in der die Auslastung möglicherweise niedriger ist.
• Marketing & Positionierung: Eine klare Marketingstrategie, die den nachhaltigen Luxus hervorhebt, ist entscheidend für den Erfolg.
• Langfristige Vorteile: Die Investitionen in Autarkie und Nachhaltigkeit können langfristig zu Kosteneinsparungen (z.B. geringere Energiekosten) und einem positiven Image führen, was sich auf die Auslastung und die Zahlungsbereitschaft der Gäste auswirken kann.

Zusätzliche Punkte zur Berücksichtigung:

• Fördermittel: Prüfen Sie Fördermöglichkeiten für nachhaltige Bauprojekte und innovative Energietechnologien.
• Kooperationen: Partnerschaften mit lokalen Unternehmen und Initiativen im Bereich Nachhaltigkeit können das Image stärken und Synergien schaffen.
• Flexibilität: Der Businessplan sollte flexibel genug sein, um auf Veränderungen im Markt und technologische Entwicklungen reagieren zu können.

Dieses ist ein erster Entwurf. Für eine fundierte Entscheidungsgrundlage ist eine detaillierte Marktanalyse, eine präzise Kostenkalkulation und eine realistische Umsatzprognose unerlässlich. Ich hoffe, dieser hybride Projektplan und der Businessplan-Entwurf bieten Ihnen eine gute Grundlage für die weiteren Schritte! Lassen Sie mich wissen, wenn Sie spezifische Bereiche detaillierter betrachten möchten.